부동산과 대출은 매우 밀접한 관련이 있습니다.
부동산 시장이 과열되면 대출을 규제하고, 부동산 시장이 침체되면 대출을 완화하고 시장 안정을 위해 노력하므로 대출 관련 기본 용어를 알아 두는 것이 필요합니다.
오늘은 부동산 대출 규제에서 필연적으로 사용되는 LTV, DTI, DSR의 의미와 차이점에 대해 알아보도록 하겠습니다.
알렉사곤, 출처: Unsplash
LTV, DTI, DSR 의미
LTV는 주택 시가 대비 대출한도 비율을 뜻한다.
예를 들어 LTV 규제비율이 50%라면 구입하려는 주택의 시가가 1억원이라면 최대 5000만원까지 주택담보대출을 받을 수 있다는 뜻이다.
생애 처음으로 주택을 구입하는 경우, 9억 원 이하 주택에 대해서는 규제와 관계없이 LTV 최대 80%가 적용됩니다.
DTI는 대출자의 소득에 따라 주택담보대출 한도를 설정하는 규정입니다.
매년 갚아야 할 기타 대출금의 원금과 이자를 합산한 금액을 연소득으로 나누어 계산합니다.
현재 DTI는 투기지역 및 투기과열지구 40%, 조정지역 50%, 기타 수도권 60% 수준이다.
첫 주택구입자와 실제 소비자의 DTI는 투기지역과 상관없이 60% 수준이다.
DSR은 개인이 보유한 ‘모든 대출의 원금과 이자’를 연소득 대비 고려해 대출 한도를 결정하는 방식이다.
DTI는 다른 대출금의 원리금 합계액을 연소득으로 나누는 것과 달리 DSR은 연소득 대비 ‘모든 대출금의 원금과 이자’를 기준으로 대출한도를 설정한다.
현행 DSR은 40%로, 연소득 1억원일 때 대출금의 원리금을 합친 금액이 4000만원을 넘지 못한다는 뜻이다.
50년 만기 모기지론의 경우 1년 안에 상환해야 할 원리금과 이자가 10년 만기 모기지론에 비해 적기 때문에 DSR 40%를 적용하더라도 총 대출금액은 50년 만기 모기지론의 경우 필연적으로 더 커졌다.
이 때문에 인기가 많았습니다.
◆ DSR 적용 제외 주택 계약금 대출, 재개발 주택 이전비 대출, 추가 기여금 계약금 대출, 300만원 이하 소액신용대출, 주택연금 예금담보대출
위 사진은 지난해 하반기 경제정책방향 발표자료의 일부이다.
이때 대출 규제 완화 정책으로 DSR 40% 대신 DTI 60%를 적용하기로 했다.
DSR 계산기를 사용하여 이러한 변화가 무엇을 의미하는지 알아봅시다.
DSR 계산기
차주에게 기존 대출이 없고, 연봉이 5000만원이라는 가정하에 계산한 것이다.
왼쪽 사진을 보면 3억원을 빌리면 DSR비율은 26.4%이다.
5억원을 빌리면 최대 5억원까지 빌릴 수 없다.
DSR 비율이 44.01%로 DSR 40% 규정을 초과하기 때문이다.
5억원 이하로 대출을 받으실 수 있습니다.
기존과 마찬가지로 차입자가 다른 대출이 없고 연봉이 5000만원이라면 DTI가 60%일 때 7억원 조금 못 미치는 대출도 가능하다.
계산기에서 볼 수 있듯이 60% DTI 대출이 40% DSR 대출보다 더 좋습니다.
만약 추가 대출이 있었다면 그 차이는 더 컸을 것이다.
따라서 정부가 임대료 보증금 목적으로 대출을 받을 때 DSR을 40%에서 60% DTI로 변경하기로 한 것은 대출 규제를 완화한 것으로 해석할 수 있다.
또한, 보금자리특별대출이 DSR 규제 대상이 아니라는 점은 정부가 대출 규제를 직접적으로 완화하지는 않았지만 보금자리특별대출을 통해 대출 규제를 완화했음을 의미한다.
LTV, DTI, DSR의 의미를 알면 정부의 대출 규제 정책을 쉽게 이해할 수 있다.
또한, 대출 규정에 맞춰 보다 정확한 개인 재무 계획을 세울 수 있습니다.