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강남3구 재건축 ‘대박’ 온다…내년 매매시장 주목 (서울=뉴스1) 최서윤 기자 = 내년 매매시장은 주요 단지 공급에 힘입어 큰 기대감 커질 전망 올해 연기된 강남 3구 재건축. 매매가 폭등으로 ‘돌 따기’가 심화된 청약시장에서는 매매가상한제를 적용한 강남권 청약이 양극화의 정반대 정점에 있는 것으로 분석된다.
미분양과 미계약이 계속 발생하는 판매시장. 19일 부동산R114와 업계에 따르면 강남구 청담동 Hanv.daum.net
1. 기사의 의미 a. 2024년 강남 3구 재건축에 ‘대운’이 온다.
래미안 원 펜타스 (출처: https://www.hankyung.com/article/2021122646451
내년 매매시장은 올해 연기됐던 강남 3개구 주요 재건축단지 공급으로 큰 기대를 모을 전망이다.
비규제 지역의 분양가상한제 폐지로 판매가상한제가 강화된 청약시장에서는 분양가상한제가 적용되는 강남권 청약이 이뤄지는 상품이기 때문이다.
사전 판매 시장에서 히트가 보장됩니다.
다만, 강남 3구 단지의 경우 매매가격상한제 적용으로 인해 지속적으로 분양시기가 유예되어 왔으며, 2023년에는 ”를 제외하고 강남 3구에서는 분양이 이루어지지 않았습니다.
힐스테이트 e편한세상문정’이므로 2024년에는 얼마나 판매량이 나올지 불투명하다.
지켜봐야 할 것으로 보인다.
비. 판매 일정은 지켜지나요?
2023년 판매 예상 일정(2024년 재활용해도 괜찮습니다)
2024년 매각 예정 단지는 서초구의 경우 반포동 래미안원펜타스(신반포15차), 래미안 트리트원(반포주공1단지 3공구), 신반포 메이플자이(신반포4공구) 등이다.
잠원동, 방배동의 더에이치. 방배(방배 5구역), 래미안원페클라(방배 6구역), 아크로리츠카운티(방배삼익) 등이 있다.
강남구에서는 도곡동 래미안 레벤투스(도곡삼호), 청담동에서는 청담릴(청담삼익), 송파구에서는 신천동(잠실)의 잠실릴(미성.클로버), 잠실래미안 등이 대표적이다.
아이파크(잠실진주). 그러나 이들 단지는 대부분 2023년에 매각될 것으로 예상됐으나 대부분이 연기돼 실제로 2024년에 매각이 가능할지는 의문이다.
2. Insight a. 1년 전, 2년 전에도 마찬가지였다.
핵심지역이라 할 수 있는 강남3구 일반분양의 경우 1년 전(2022년 12월), 2년 전(2021년 12월) 예정된 분양 이야기가 반복되고 있다.
이를 살펴보면 다음과 같습니다.
1) 2022년 : 내년 강남 3구 일반분양 쏟아져…내년 강남 3구 일반분양 쏟아져 (출처 : 내년 강남 3구 4000가구 이상 쏟아져…’둔촌주공’은 과연 충격’ 계속?(ekn.kr)) 2022년 12월 기사에 따르면 1년 전인 2023년에는 ‘DH방배’, ‘잠실래미안 아이파크’ 등 대규모 아파트가 매물을 기다리면서 상승세를 이어갔다.
2022년 12월 일반분양으로 매각된 둔촌주공 재건축과 함께 일반분양 물량 및 이에 따른 부동산 가격 조정도 예상된다.
하지만 당시 기사에 보도된 2023년 매각 예정 단지 대부분은 아직까지 일반인에게 매각되지 않은 상태다.
2) 2021년 : 강남 진출 절호의 기회 강남 진출 절호의 기회 (출처 : 위와 동일) 2년 전인 2021년 12월 기사만 봐도 둔촌주공, 아파트 등 강남에 아파트가 대거 신반포 15번가 청약이 예정돼 있어 강남 진출의 ‘황금기회’에 주목하고 있다.
강남에서는 2020년 7월 마지막 개포주공1단지(DH 1차 I파크) 이후 매매가격상한제 적용 전(분양 신청 후 매매된 강남권 아파트들) 이후 대부분의 일반 매매가 이뤄지지 않고 있다.
2021년 일반에 판매된 제품은 ‘래미안 원 베일리’가 유일했다.
) 이에 따라 2021년 12월에도 강남권에는 큰 물량이 남아 있는 것으로 판단됐다.
b. 판매가 왜 지연되나요? 위와 같이 1~2년 전 기사를 보아도 강남권 예정판매가 계속 늦어지고 있습니다.
판매지연 사유는 다음과 같습니다.
1) 분양가상한제 2024분양상한제 적용 지역에서 강남권 판매가 지연되는 가장 큰 이유는 2020년 8월부터 시행되는 분양가 상한제 때문이다.
-분양가 상한제 임박, 2020년 7월 DH 퍼스트스티어 아이파크가 평당 4천만원 초반대에 일반분양되었고, 분양가상한제 이후 강남권 아파트도 호조세를 보일 것으로 예상됐다.
‘DH 퍼스트 스티어 아이파크’보다 예약판매 가격이 저렴하다.
오전. 2021년 래미안 원베일리의 경우 전체 호실수에 비해 판매 물량이 적어 일반분양가가 평당 5,667만원으로 산정됐지만, 일반분양이 이뤄지지 못한 이유이기도 하다.
강남지역(서초구,강남구,송파구(잠실))에 위치. 오전. 매매가상한제에 따른 매매가 조정 영향은 2023년 12월 현재까지 이어지고 있다.
2023년 11월 일반에 매각된 송파구 문정동 ‘힐스테이트 e편한세상문정’의 경우, 평당 3700만원 안팎에 매매돼 매매상한제 영향을 받아 실제로 강남권에 있는 지역에서는 원하는 매매가를 얻기 어렵다는 여론이 있다.
규모가 커서 일반판매가 늦어지고 있습니다.
2) 건설비 및 사업비 상승 한미 기준금리 동향 (출처-연합뉴스) 기준금리 인상에 따른 건설비 증가와 사업비 증가로 인해 일반분양도 지연되고 있다.
재건축을 통해 주택공급이 주로 이뤄지는 강남권(매매가격상한제 적용지역)의 특성상 건설비와 사업비 증가로 재건축 총비용도 증가했다.
비용이 증가하면 일반분양가를 올려 비용증가분을 메워야 하므로 최대한 원하는 일반분양가를 얻으려고 노력할 수밖에 없습니다.
그래서 일반 매매가를 원하는 수준으로 구할 수 없으면 계속해서 매매시기가 늦어지게 됩니다.
3) 비배전계 지역 분양가 인상 이문박시 분양가 2023년 1월 서울 대부분의 지역이 투기과열지역에서 비규제지역으로 전환되면서 분양가 상한제 적용 시스템도 사라졌다.
따라서 서울 비분양가격상한지역의 경우 매매가격이 인근 아파트 가격과 사실상 비슷했다.
최근 무순위로 매각된 ‘이문아이파크자이’의 경우 일반분양가는 인근 ‘휘경SK뷰’ 매매가(25평 9억2천만원, 1.19원)와 거의 비슷한 수준으로 책정됐다.
34평형은 10억) 등 서울 대부분 지역의 일반 매매가격은 인근 아파트 시세와 비슷하다.
이에 매매가격 상한제 규제가 적용되는 강남권도 주변 아파트와 비슷하거나 주변 아파트보다 조금 낮은 매매가격을 원해 일반분양 시기가 늦어지고 있다.
예를 들어 일반분양이 2년 이상 늦어지는 래미안원펜타스(신반포15차 재건축)의 경우, 인근 아파트 34평형 기준 시세는 평당 최소 90만원~1억원(3.0~1억원) 수준이다.
34억 원). 그런데 래미안 원 펜타스가 평당 7천만원(34평 기준 23억~24억 원) 이하의 매매가를 제시한다면 개발사(협회)가 일반분양을 하게 될까요? 원하는 일반분양가를 얻기 위해 분양 후, 입주 후 분매를 위험을 무릅쓰고 시간을 보낼 것 같아요. 3. 결론 결론은 다음과 같다.
ㅏ. 강남의 주택 공급 부족은 정부가 만들어낸 문제다.
착공 후 아직 일반에 매각되지 않은 강남권 주요 재건축물 현황 : 서초구, 강남구, 송파구, 래미안원펜타스(2024년 하반기 입주예정), 신반포메이플 시(2025년 상반기 입주), 래미안원페클라(2026년 상반기 입주), DH방배(2026년 상반기 입주)(2026년 하반기 입주) ) 래미안 트리니원 (2026년 하반기 입주) 청담 르엘 (2026년 상반기 입주) 잠실엘 (2025년 하반기 입주) 잠실 래미안 아이파크 (2026년 입주) 2026년 상반기) 최근에도 이야기가 이어지고 있다.
강남의 주택 공급 부족은 정부가 만든 문제로 볼 수 있다.
강남 집값 인상 오명을 피하기 위해 비효율적인 분양가 상한제를 계속 주장하고, 시기/상황에 따라 명확하지 않고 고무줄처럼 변하는 분양가 산정기준을 제시하고 있다.
계속해서 일반판매를 미뤄왔습니다.
정부가 ‘신통플래닝’ 등을 활용해 강남 신규 아파트 공급을 이어간다고 하는데, ‘신통플래닝’은 재개발 지역을 신속하게 지정하지 않고, 강남권 재건축 분양 및 입주기간을 정하지 않고 있다.
아직 프로젝트 초기 단계에서는 최소한입니다.
강남권 주택공급 부족 문제가 5~8년 뒤에 당장 해결되는 것은 아니다.
이 문제를 해결하려면 판매가격 규제 완화가 필요하다.
비. 강남은 언제 팔리나요? 래미안원 펜타스 카카오맵(2023년 9월 기준) 그렇다면 강남 소재 아파트는 언제 일반분양될까요? 이는 현재 건설 중인 강남권 아파트 중 입주기간이 가장 빠른 ‘래미안 원펜타스’의 사례를 통해 짐작할 수 있다.
사후분양이라도 기본적으로 아파트가 완공되고 입주자가 들어오면 건설사는 공사비를 징수해야 하기 때문에 어떻게든 일반분양을 할 수밖에 없기 때문에 대체적으로는 매매가 원활해질 것으로 예상된다.
입주 전에 진행됩니다.
그러나 매매가격에 대한 규제가 계속될 경우 입주 직전까지 매매일이 계속 미뤄질 가능성이 높으며, 입주 당시에도 원하는 매매가격을 받지 못하는 경우에는 이상(판매방법) 브라이튼 여의도처럼 매매 대신 임대를 하고 나중에 매매) 방식을 사용하게 됩니다.
전혀 가능성이 없다고는 할 수 없습니다.
또한, 다른 아파트에 대해서도 ‘래미안 원 펜타스’ 매매 사례를 토대로 충분히 만족스러운 매매가격을 받을 수 있다고 판단되면 일반분양을 실시할 예정이다.
여기서 말하는 ‘충분히 만족스러운 매매가’란 인근 신축아파트의 시가, 공사비, 사업비, 매매지연으로 인한 금융비용 등 모든 손실을 만회하기에 충분한 매매가를 말한다.
씨. 판매는 가격이 시장에 맡겨진 경우에만 발생합니다.
로베스피에르의 우유 따라서 가격을 시장에 맡기면 강남 아파트 가격이 안정될 것이다.
‘로베스피에르의 우유’ 이야기는 프랑스 혁명 당시 로베스피에르가 우유 최고가격제를 시행하자 원가 이하로 우유를 팔아야 했던 낙농가들이 소를 도살해 팔아 우유 공급량이 더욱 줄어들고 우유 가격이 폭등했다는 이야기다.
. 오늘날에도 여전히 진행중인 이야기입니다.
분양가 상한제로 인해 강남권 아파트의 일반 매매가 이뤄지지 않은 가운데, 시행사(협회)는 금융비용 증가로 일반분양가를 계속 인상해야 하는 상황이다.
건설비와 이자율 상승 때문이다.
그러나 분양가 규제가 계속되면서 일반 매매가는 나오지 않고 판매 없이 시간이 계속 흐르고 있습니다.
그리고 이로 인해 강남권의 주택 공급(매매) 부족이 발생하여 강남권의 신축/준신축 아파트 가격 인상(상대적으로 작은 가격 조정)이 발생하게 되었습니다.
그리고 이는 결국 강남 청약 대기 아파트의 예상 가격을 높여 일반 매매가 상승을 초래한다.
이러한 가격 상승의 사슬을 끊기 위해서는 ‘판매가격 상한제’라는 규제의 폐지가 필요하다.
또는, 매각가격이 일정 범위로 제한되더라도 시행자(협회)는 증가된 공사비 및 사업비를 보전하기에 충분한 일반 매각가격을 제시해야 합니다.
이 과정이 없다면 2024년 강남 일반분양은 아직 멀었습니다.
위 글은 서울시 서초구 반포동 12번지 래미안원펜타스 부동산스터디카페(2024년 6월 예정)에서도 보실 수 있습니다.
서울. 2024년에는 강남에 매출 홍수가 일어날까? 한국에서의 만남의 시작, 네이버 카페 Cafe.naver.com 카의 서울부동산 인스턴트룸 카의 서울부동산 인스턴트룸. https://m.blog.naver.com/jmd0104 서울 부동산에 관련된 저의 이야기를 들어보실 수 있습니다.
2022년 10월 16일 10시 30분부터 시범 운영이 시작됩니다.
t.me는 ‘카의 서울 부동산 인스턴트 룸’이라는 텔레그램 채널입니다.
텔레그램 채널에는 최대 20만 명이 가입할 수 있으며, 소통은 나를 중심으로 일방적입니다.
비록 상호 소통을 위한 공간은 아니지만 필요에 따라 자유롭게 내 생각을 공유할 수 있는 공간이 될 수 있다고 생각합니다.
부담없이 서울부동산에 대한 저의 견해를 듣고 싶으신 분은 편하게 들어오시기 바랍니다.